Tiềm năng phát triển bất động sản tại khu Dương Quảng Hàm - Gò Vấp

Với việc mở rộng 6 làn đường, bất động sản dọc trục Dương Quảng Hàm không chỉ tăng giá mà còn kéo theo tính thanh khoản cải thiện, cấu trúc sản phẩm thay đổi theo hướng thương mại, dịch vụ cao cấp hơn.

Dương Quảng Hàm từ một trục đường hẹp, bị lấn chiếm vỉa hè, nay đã trở thành trục đường chính rộng tới 32m, với 6 làn xe. Việc mở rộng đường không những giúp giải tỏa áp lực giao thông, kết nối với các trục đường lớn mà còn thúc đẩy bất động sản khu vực này tăng giá chóng vánh.

 

1. Hiện trạng trước giải tỏa

 

Dương Quảng Hàm là trục nội khu khá sôi động của Gò Vấp, chạy qua cụm dân cư đông đúc, nhiều hẻm xe hơi và nhà phố cho thuê. Từ đây di chuyển nhanh ra các trục lớn quanh khu như Nguyễn Thái Sơn, Phan Văn Trị, Lê Đức Thọ và Phạm Văn Đồng, kết nối tới Bình Thạnh - Thủ Đức nhanh chóng.

 

Trước khi giải tỏa, mặt đường khá hẹp, chủ yếu 2 làn ô tô và thường xuyên bị lấn chiếm bởi hàng quán, chợ tự phát. Là tuyến đường nhỏ với nhiều hẻm kết nối với các tuyến đường lớn nhưng vào giờ cao điểm, tại đây vẫn xảy ra hiện tượng ún ứ giao thông nghiêm trọng. Nguyên nhân chủ yếu là do lòng đường hẹp, bị lấn chiếm, trong khi các phương tiện di chuyển đông với nhiều hướng khác nhau.

 

2. Dự án 2.300 tỷ đồng với 6 làn đường, cải tạo không gian đô thị

Dự án nâng cấp, mở rộng đường Dương Quảng Hàm khởi công vào đầu tháng 8/2023. Với khối lượng bồi thường, giải phóng mặt bằng 427 trường hợp, diện tích thu hồi khoảng 49.000 m2. Đến 12/2/2025, quận đã bàn giao 421/427 trường hợp, đạt khoảng 98,6%. Cuối tháng 3/2025, các đơn vị đồng loạt di dời hạ tầng kỹ thuật, trong đó có 76 trụ điện dọc tuyến, tạo điều kiện thi công nước rút trước lễ 30/4.

 

Mặt cắt hoàn thiện 32m. Sáu làn xe ô tô, dải phân cách, chiếu sáng đồng bộ. Vỉa hè rộng khoảng 4,5 m, lát mới, bổ sung cây xanh. Hệ thống thoát nước được mở, giảm ngập cục bộ. Tổng mức đầu tư xấp xỉ 2.300 tỉ đồng, chia ba gói thầu theo đoạn tuyến. Đường thông xe ngày 26/4/2025, giúp san tải cho Phan Văn Trị và kết nối trực tiếp về Phạm Văn Đồng - Bình Thạnh - Thủ Đức.

Sau thông xe, nhà thầu tiếp tục sơn kẻ, bó vỉa, trồng bổ sung mảng xanh, tinh chỉnh tổ chức giao thông trong quý II/2025. Một số vị trí mặt bằng “cứng đầu” và hạ tầng ngầm chồng lấn cần thời gian hoàn thiện thủ tục, đồng bộ hóa. Đến giữa quý III/2025, cảnh quan cơ bản định hình, trọng tâm quản lý chuyển sang duy trì trật tự vỉa hè, chống tái lấn chiếm.

Thời gian di chuyển giảm rõ rệt ở các khung 7:00 - 9:00 và 16:30 - 19:00. Lưu lượng phân tán tốt hơn về nút Nguyễn Thái Sơn - Phạm Văn Đồng. Mặt tiền thương mại có điều kiện tái cấu trúc: bãi đỗ chuẩn hóa, cửa hàng lớn, lớp học thêm, văn phòng nhỏ. Giá trị bất động sản dọc trục được định giá lại theo mặt cắt mới và khả năng tiếp cận.

 

3. Định giá bất động sản khu vực

Một dự án mở đường không chỉ là thêm làn xe. Đó là quá trình cải tạo lại không gian đô thị, giúp nâng tầm bất động sản khu vực.

 

Ở phân khúc nhà phố tại trục đường chính Dương Quảng Hàm, mức giá bán đã tăng khoảng 5,2% trong 1 năm (theo dữ liệu từ batdongsan.com.vn). Điều này phản ánh đúng hiện trạng, di dời cải tạo năm 2024 và hoàn thiện hạ tầng trong năm 2025. Sau khi đường thông, các lô cốt được giải tỏa, luồng xe ổn định, vỉa hè định hình, mặt tiền đường được giải phóng, nhà mặt tiền tại khu vực này sẽ có giá "premium" so với nhiều khu vực khác của Gò Vấp.

 

Với việc cải tạo hệ thống chống ngập úng, cùng với mặt tiền đường rộng, các mô hình cho thuê, kinh doanh cũng rầm rộ trở lại. Tuy nhiên thay vì hình thức bán lẻ tự phát hoặc kinh doanh nhỏ như trước đây, mô hình F&B, showroom, trung tâm kinh doanh, mặt bằng thương mại... sẽ nở rộ. Mặt bằng giá thuê kinh doanh sẽ tăng cao hơn so với trước, đồng thời kéo giá trị chuyển nhượng tăng theo.

 

 

Lưu lượng người qua lại tăng giúp giảm thời gian trống mặt bằng sau khi trả. Tỷ lệ khách thuê bất động sản chuyển đổi từ khách lẻ sang chuỗi kinh doanh, cửa hàng thương hiệu tăng, kéo theo hợp đồng dài hơn, giá trị cao hơn và yêu cầu hoàn thiện hơn.

 

Các hẻm rộng 6 - 8 m đấu nối thẳng trục chính hưởng lợi rõ: phù hợp mô hình căn hộ dịch vụ nhỏ, văn phòng 10 - 20 người, cơ sở dịch vụ... Giá thuê mỗi mét vuông trong hẻm đẹp có thể thu hẹp khoảng cách so với mặt tiền nếu đậu xe thuận và an ninh ổn.

 

Dương Quảng Hàm là mảnh ghép của trục liên kết Bắc - Đông thành phố, chia sẻ áp lực với Phan Văn Trị và các tuyến xương cá đi Phạm Văn Đồng. Sau khi hoàn thiện và duy trì cảnh quan, bất động sản dọc tuyến không chỉ tăng giá bán. Quan trọng hơn, dòng tiền thuê tốt hơn, thanh khoản cải thiện, cấu trúc sản phẩm thay đổi theo hướng thương mại, dịch vụ bài bản.

 

Phần mềm nhà phố Rocker