Bất động sản dòng tiền là gì? Tiềm năng và xu hướng đầu tư

Bất động sản dòng tiền là một hình thức đầu tư không mới nhưng có tiềm năng tạo ra nguồn lợi nhuận ổn định và đều đặn cho nhà đầu tư.

1. Bất động sản dòng tiền là gì?

 

Bất động sản dòng tiền là một loại tài sản bất động sản có khả năng tạo ra lợi nhuận đều đặn theo chu kỳ tháng, quý, năm từ việc cho thuê. Các hình thức đầu tư bất động sản dòng tiền phố biến hiện nay như: chung cư, nhà phố, nhà trọ, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, homestay...

 

Mọt hình thức triển khai mang tính chiến lược hơn, nếu bạn sở hữu một bất động sản và cho thuê để thu tiền cố định mỗi tháng, sau khi hết hợp đồng cho thuê, nhận thấy mức giá bán đã tăng lên, bạn quyết định bán đi và thu lại thêm một mức lợi nhuận nữa, hình thức này gọi là bất động sản dòng tiền kép. Cụ thể:

 

Dòng tiền kép (lợi nhuận kép) = Dòng tiền cho thuê + mức chênh lệch giá bất động sản sau khi bán

 

 

Ví dụ cụ thể:

 

Giả sử bạn mua một căn nhà phố 7 tỷ, mỗi tháng cho thuê và trừ đi chi phí (nếu có) bạn thu được 20 triệu, đây được gọi là bất động sản dòng tiền. Sau 5 năm, bạn bán căn nhà này với giá 10 tỷ, bạn lãi 3 tỷ. Như vậy, sau 5 năm bạn thu được tổng lợi nhuận là: 20 triệu x 60 tháng + 3 tỷ = 4,2 tỷ; đây được gọi là dòng tiền kép và hình thức đầu tư này gọi là bất động sản dòng tiền kép.

 

2. Ưu điểm và rủi ro của bất động sản dòng tiền

 

• Thu nhập ổn định: nhu cầu thuê nhà ở hoặc làm việc tại các thành phố lớn ở nước ta là cực kỳ cao, lợi nhuận từ việc cho thuê hàng tháng sẽ giúp chủ bất động sản có nguồn thu nhập ổn định. Bên cạnh đó, giá trị bất động sản thường tăng trưởng dần theo thời gian, điều này sẽ giúp mang lại khoản lãi lớn cho chủ sở hữu.
• Đòn bẩy tài chính, giảm rủi ro nợ: hình thức mua đầu tư để bán có thể mang lại rủi ro nếu chủ sở hữu vay ngân hàng và phải trả lãi. Để an toàn, bạn có thể cho thuê, khoản tiền cho thuê có thể đủ trả lãi trong khi đợi sản phẩm tăng giá và bán lại.
• Ít bị ảnh hưởng bởi thị trường: nhu cầu thuê nhà luôn hiện hữu, thậm chí ngày càng cao. Trong khi đó, giá bất động sản có thể rơi vào tình trạng "ngủ đông". Với hình thức bất động sản dòng tiền, bạn có thể chủ động tính các phương án và không bị ảnh hưởng bới thị trường.

 

3. Các loại hình đầu tư bất động sản dòng tiền tốt nhất

 

3.1. Căn hộ cho thuê

 

Hình thức đầu tư tốt nhờ nhu cầu thực tế cao, có thể cho thuê dài hạn. Nên đầu tư vào các căn hộ có mức giá trung bình ở các khu đông dân cư, trường học... Lưu ý làm rõ các khoản phí quản lý, phí gửi xe... trước khi làm hợp đồng cho thuê.

 

3.2. Nhà phố

 

Nên chọn đầu tư nhà phố trung tâm bởi khả năng cho thuê đa dạng, như: thuê kinh doanh, mở văn phòng, ở... với mức giá cho thuê cao, đặc biệt là các căn mặt tiền. Thêm nữa loại hình bất động sản này có biên độ tăng giá cao, có thể giúp mang lại lợi nhuận lớn. Tuy nhiên, mức giá mua vào loại hình bất động sản này thuộc loại cao, nên có thể là trở ngại lớn đối với những ai muốn đầu tư.

 

Ngược lại, đối với nhà ở khu vực vùng ven, mức giá khá đa dạng để thu hút đầu tư. Tuy nhiên, giá cho thuê tại các khu vực này tương đối thấp, chủ yếu nhu cầu ở, kèm với đó là rủi ro nhà xuống cấp nhanh.

 

3.3. Bất động sản thương mại

 

Bất động sản thương mại như tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, mặt bằng kinh doanh... thường phải đầu tư dòng tiên cực lớn để sở hữu do đó rất kén người đầu tư và tiềm ẩn khả năng rủi ro cao. Đặc điểm của loại hình đầu tư này là thời gian khai thác dài hạn, nên cần một lượng vốn lớn làm đòn bẩy duy trì sau khi mua ban đầu.

 

3.4. Bất động sản nghỉ dưỡng

 

Bất động sản nghỉ dưỡng bao gồm villa, condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, homestay, farmstay... thường kết hợp cho thuê và nghỉ dưỡng. Loại hình này thường phụ thuộc vào vị trí, tiềm năng du lịch tại khu vực đó, và cả đơn vị đầu tư, quản lý, nên mức giá thường không ổn định. Một số chủ đầu tư cam kết lợi nhuận rất cao 12 - 15%/năm tuy nhiên thực tế có thể rất khác.

 

3.5. Mô hình cho thuê lại

 

Đây là hình thức người đầu tư không cần phải là chủ sở hữu tài sản. Họ có thể thuê nguyên khu nhà, căn nhà, căn hộ... sau đó cho thuê lại. Hình thức này phù hợp với người vốn ít nhưng biết kinh doanh và quản lý dòng tiền. Tuy nhiên, cũng có rủi ro nếu như người đầu tư không tìm được người thuê để lấp đầy, hoặc chủ bất động sản lấy lại tài sản đột ngột.

 

4. Xu hướng đầu tư bất động sản dòng tiền

 

4.1. Bất động sản dòng tiền thật

 

Sau nhiều đợt "vỡ mộng" vì thị trường, thì các nhà đầu tư bắt đầu "ăn chắc mặc bền" hơn, bằng cách đầu tư vào các bất động sản dòng tiền thật. Thay vì tin vào những lời cam kết của bất động sản dự án hay ôm đất và chờ tăng giá, thì các tài sản cho thuê được ngay như nhà phố, căn hộ, building, dãy trọ nhỏ... được tìm kiếm và đầu tư mạnh hơn.

 

Ưu điểm của bất động sản thật là có thể tạo ra dòng tiền dương ngay sau khi sở hữu, giúp chủ đầu tư bớt đi gánh nặng về tài chính.

 

4.2. Mô hình cho thuê chuyên biệt

 

Khi mà chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng cấp và xã hội hiện đại hơn, các loại hình cho thuê bất động sản chuyên biệt được hình thành, giúp nhà đầu tư thu được dòng tiền cao hơn so với các hình thức đầu tư dòng tiền khác.

 

Các mô hình khai thác dòng tiền cụ thể:

 

• Mini office, co-working: cho startup, freelancer thuê.
• Căn hộ dịch vụ, studio full nội thất: cho người, gia đình nhỏ có thu nhập từ khá trở lên, chuyên gia nước ngoài làm việc lâu dài tại Việt Nam.
• Căn hộ, phòng trọ cao cấp: cho sinh viên, người trẻ có thu nhập ổn định.

Ưu điểm của loại bất động sản này là người thuê có nhu cầu thật, xoay vòng nhanh, giúp nhà đầu tư có dòng tiền ổn định.

 

4.3. Đầu tư cải tạo bất động sản cũ

 

Một số nhà đầu tư có kinh nghiệm và kiến thức thị trường tốt, thường chọn hình thức mua nhà cũ, nhà nát, sau đó cải tạo và khai thác. Ưu điểm của loại hình đầu tư này là mức giá mua vào thấp, chủ nhà có thể thiết kế lại theo xu hướng, sở thích và khả năng tài chính của mình.

 

Tuy nhiên, loại hình đầu tư này đỏi hỏi người mua phải có kinh nghiệm và kỹ năng định giá cũng như quản lý dòng tiền tốt nhằm tránh rủi ro mua hớ.

 

4.4. Áp dụng công nghệ giúp quản lý hiệu quả

 

 

Công nghệ giúp các nhà quản lý bất động sản cho thuê trở thành những người đầu tư chuyên nghiệp và thông minh hơn. Không chỉ dừng lại ở việc quản lý giỏ hàng đơn thuần như các công ty môi giới đang áp dụng, công nghệ giúp phân tích, quản lý mô hình đầu tư cho thuê rất hiệu quả.

 

• Nhà đầu tư có thể sử dụng công nghệ để:
• Quản lý thông tin thuê (hiển thị phòng trống, book phòng, quản lý thông tin khách...)
• Quản lý tài sản và dòng tiền.
• Phân tích hiệu suất thuê, hành vi khách hàng.

 

Nhờ thông tin chuyên sâu từ hệ thống phần mềm và mô hình quản lý chuyên nghiệp giúp nhà đầu tư tiết kiệm nhân sự và thời gian, đảm bảo hiệu quả hơn so với hình thức quản lý thủ công như trước.

 

Bất động sản dòng tiền không phải là mô hình mới, tuy nhiên nó vẫn luôn có sức hút và tiềm năng thanh khoản lớn nếu đầu tư đúng cách. Đây là mô hình kinh doanh đa dạng, phù hợp với nhiều đối tượng khác nhau, tuy nhiên nó cũng bị ảnh hưởng bởi xu hướng thị trường và tình hình kinh tế, dẫn số... tại mỗi khu vực cụ thể. Nhà đầu tư cần tiềm hiểu kỹ thị trường mục tiêu và phân tích sâu nguồn vốn, dòng tiền của mình trước khi quyết định đầu tư nhằm tránh khỏi các rủi ro không đáng có.

 

Rocker - Phần mềm nhà phố