Bình Quới - Thanh Đa quy hoạch thành khu đô thị hiện đại

Bình Quới - Thanh Đa hướng tới xây dựng khu đô thị sinh thái hiện đại, bảo tồn cảnh quan sông nước, tăng tỷ lệ cây xanh, không gian mở, kiểm soát ngập theo mô hình công viên ngập nước gắn với du lịch nghỉ dưỡng.

Bán đảo Bình Quới - Thanh Đa (thường được gọi tắt là Thanh Đa) là một vùng đất đặc biệt được bao bọc bởi sông Sài Gòn và kênh Thanh Đa, thuộc địa bàn quận Bình Thạnh (nay là phường Bình Quới). Đây là khu vực sở hữu cảnh quan sông nước, với quỹ đất lớn chưa được khai thác trong bán kính 10 km từ trung tâm, mang lại tiềm năng phát triển đô thị sinh thái hiếm hoi giữa bối cảnh đô thị hóa dày đặc.

 

Dự án “khu đô thị mới Bình Quới - Thanh Đa” được quy hoạch từ năm 1992, tuy nhiên sau hơn 30 năm, dự án này vẫn đóng băng do nhiều lý do. Mỗi lần có sóng quy hoạch, dự án lại được nhắc lại nhưng ít được triển khai thực tế.

 

Quy hoạch và điều chỉnh

 

Gần đây, ngày 12/8/2025, UBND TP.Hồ Chí Minh đã chính thức triển khai các bước để hồi sinh dự án bằng việc điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu đô thị mới Bình Quới - Thanh Đa. Dự án được định hướng tầm nhìn: Xây dựng khu đô thị sinh thái bền vững và hiện đại, bảo tồn cảnh quan sông nước, tăng tỷ lệ cây xanh, không gian mở, kiểm soát ngập theo mô hình công viên ngập nước gắn với du lịch nghỉ dưỡng.

 

 

Theo quyết định, khu vực điều chỉnh rộng gần 550 ha, gồm 423,61 ha đất liền tính theo ranh mép bờ cao sông Sài Gòn và 125,79 ha mặt nước. Quy mô dân số dự kiến khoảng 54.000 người.

 

Quy hoạch chia toàn khu thành 3 đơn vị chức năng đan xen:

• Đơn vị 1 phía Tây Bắc, dọc đường Bình Quới: quy mô hơn 116 ha với dân số khoảng 18.000 người. Được hình thành từ dân cư hiện hữu kết hợp tái định cư và nhà ở xã hội.
• Đơn vị 2 ở phía Nam, đối diện phường An Khánh: quy mô hơn 155 ha với dân số khoảng 20.000 người. Đây là khu dân cư chất lượng sống cao, đa dạng tiện ích.
• Đơn vị 3 phía Đông Bắc, đối diện phường Trường Thọ: uy mô khoảng 151,68 ha với dân số khoảng 16.000 người, gắn với cảnh quan ngập nước và bến du thuyền.

 

Đồ án điều chỉnh sẽ dựa trên phương án trúng giải nhất trong cuộc thi quốc tế “Ý tưởng quy hoạch - kiến trúc bán đảo Bình Quới - Thanh Đa”, do liên danh Skidmore, Owings & Merrill (SOM, Mỹ) phối hợp với Trung tâm Nghiên cứu Kiến trúc thực hiện.

 

Đơn vị lập điều chỉnh quy hoạch là UBND phường Bình Quới, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực quận Bình Thạnh làm chủ đầu tư, Trung tâm Nghiên cứu Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh tư vấn thực hiện.

 

Kết nối hạ tầng giao thông

 

 

Thành phố định hướng tăng kết nối đa phương thức (đường bộ và đường thủy nội đô), không biệt lập bán đảo mà mở mạng lưới liên kết khu vực lân cận. Dự án dự kiến quy hoạch xây dựng 4 cây cầu để kết nối ra các hướng:

• Cầu Kinh 2: được xây dựng tại phường 27, quận Bình Thạnh, cầu Kinh 2 sẽ là một trong những cầu nối quan trọng giúp người dân tiếp cận khu đô thị mới Bình Quới - Thanh Đa một cách thuận tiện hơn.
• Cầu Bình Quới - Thủ Đức 1: nối vào tuyến đường Vành đai phía đông (Vành đai 2), góp phần giảm tải giao thông cho khu vực trung tâm và tạo điều kiện phát triển kinh tế giữa hai khu vực.
• Cầu Bình Quới - Thủ Đức 2: nối vào tuyến đường Phạm Văn Đồng, một trong những trục đường huyết mạch của thành phố, giúp cải thiện đáng kể khả năng lưu thông và phát triển hạ tầng của khu vực.
• Cầu Bình Quới - Quận 2: nối vào trục đường xa lộ Hà Nội, tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển và phát triển kinh tế giữa bán đảo Thanh Đa và khu vực Quận 2.

 

Trên thực tế, dự án quy hoạch 4 cây cầu ở bán đảo Thanh Đa này đã có từ gần 10 năm về trước. Tuy nhiên tới nay mọi thứ vẫn chỉ nằm trên giấy tờ. Một trong nhiều lý do khiến dự án này chưa thể thực hiện được đó là nhà nước gặp khó khăn trong việc giải toả Khu cư xá Thanh Đa. Bên cạnh sự phản đối của người dân, việc đền bù và tái định cư đòi hỏi nhiều thời gian và kinh phí cũng là lý do lớn để việc giải tỏa chưa thể thực hiện.

 

Tác động tới thị trường bất động sản

 

Với quy hoạch khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa đang được gấp rút huy động và triển khai, thị trường bất động sản tại khu vực sẽ chịu ảnh hưởng đáng kể. Mặc dù lộ trình quy hoạch sẽ diễn ra dài hạn, tuy nhiên bước đầu vẫn sẽ tạo ra những làn sóng ảnh hưởng ngay từ khi quyết định điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2000.

 

Việc điều chỉnh quy hoạch lần này được kỳ vọng tháo gỡ bế tắc, làm giảm rủi ro pháp lý, nâng kỳ vọng phát triển khu đô thị sinh thái ven sông. Điều này kéo theo kỳ vọng tăng giá lên trước khi thi công các cơ sở hạ tầng. Những bất động sản liền thổ trong và quanh khu vực này cũng chịu ảnh hưởng trực tiếp. Người mua nhà cần soi kỹ ranh giới quy hoạch, khả năng xây mới, chỉ tiêu cao tầng... Giá nhà phố tại khu vực này thường sẽ bị tác động sớm, nhưng thanh khoản tùy thuộc pháp lý và khả năng xây dựng.

 

Định hướng kết nối cơ sở hạ tầng bằng cách xây dựng 4 cầu vượt giúp tạo ra kết nối vùng thuận lợi, đưa bán đảo Bình Quới - Thanh Đa vào mạng lưới trung tâm. Khi cầu được chốt vị trí, định giá vị trí bất động sản sẽ phân hạng theo mức độ tiếp cận vào các khu vực trung tâm.

 

 

 

Tuy giá cao nhưng nhu cầu tìm mua bất động sản ven sông tại TP. Hồ Chí minh vẫn rất lớn do sự khan hiếm và sức hấp dẫn của phân khúc này. Các nhóm hàng cao cấp, hình thành trong tương lai như biệt thự, căn hộ cao câp view sông sẽ tạo một sức hút cực lớn. Đồng thời, nếu mô hình khu đô thị sinh thái du lịch được giữ nguyên, các khu bến du thuyền, nhà hàng, F&B, hotel... ven sông sẽ thu hút nhóm những nhà đầu tư đổ tiền vào để hưởng lợi kép từ đầu tư sinh lợi và khai thác du lịch, nghỉ dưỡng.

 

Với việc thực hiện hóa khu đô thị sinh thái 550 ha, khu vực này cũng giải phóng mức độ khan hiếm về nguồn cung của thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh. Trong 2024 - 2025, theo dữ liệu từ các website đăng tin bất động sản giá căn hộ lập mặt bằng mới (bình quân khoảng 82 - 89 triệu/m2, một số dự án khu Đông chạm 125 - 450 triệu/m2), phản ánh thiếu cung và hàng cao cấp dẫn dắt. Bối cảnh chung “giá đi lên” là nền cho kỳ vọng ở Bình Quới - Thanh Đa khi mở bán sau này.

 

Nút thắt di dời, định cư là điểm mấu chốt khiến cho khu vực này suốt hơn 30 năm qua vẫn chưa được triển khai theo đúng kế hoạch. Cơ chế tái định cư (ưu tiên tại chỗ) ảnh hưởng cấu trúc cung - cầu ban đầu: nhiều block tái định cư có thể ra hàng trước khu thương mại, nghĩ dưỡng.

 

Việc quy hoạch Bình Quới - Thanh Đa được diễn ra sẽ kéo theo sự thay đổi lớn của bộ mặt bất động sản tại đây và các khu vực lân cận. Trong ngắn hạn, kỳ vọng đầu tư thanh khoản sẽ có nhiều rủi ro, do phụ thuộc vào yếu tố quy hoạch và khu vực tái định cư. Tiếp theo đó là trung và dài hạn sẽ là sự hình thành của các yếu tố kết nối như cầu và các tiện ích, đồng thời những điều chỉnh thực tế về quy hoạch của các cấp liên quan trong quá trình thực hiện.

 

Nguyên tác ưu tiên chọn mua/đầu tư bất động sản

 

Chú ý các mốc thời gian, tín hiệu từ các công bố, chính sách. Thời điểm ra công văn chốt vị trí, số vốn và mốc khởi công, vị trí giải tỏa và tái định cư... là những tín hiệu rõ ràng nhất. Nhà đầu tư sơ cấp thường sẽ ưu tiên chọn xuống tiền ở giai đoạn bắt đầu có tín hiệu này để có thể lướt sóng hoặc thu được mức chênh lệch giá cao nhất. Lưu ý, nhà đầu tư cần đợi tín hiệu rõ ràng, công bố bằng văn bản, công văn và có dấu hiệu khởi công rõ ràng để tránh những rủi ro dự án bị ngưng hoặc trì hoãn.

 

Ưu tiên bán kính tiếp cận đầu cầu kết nối đến các khu vực lân cận, trục nhìn ra sông, và khu giao cắt tiện ích, cảnh quan như công viên, quảng trường, bến du thuyền...

 

Nếu không nắm rõ quy hoạch, hạn chế những tài sản nằm trong hoặc giáp ranh hành lang bảo vệ sông, khu vực giải tỏa, khu vực hạn chế xây dựng.

 

Với tín hiệu quy hoạch 1/2000, Bình Quới - Thanh Đa được bước qua giai đoạn treo, chuyển sang tầm nhìn khu đô thị sinh thái - du lịch rõ ràng hơn. Nhưng mọi giá trị thị trường vẫn xoay quanh ba biến số sống còn: tiến độ tái định cư, quyết định đầu tư và khởi công các cây cầu chủ lực, chất sinh thái trong quy hoạch 1/500 được phê duyệt.

 

Trước mắt, đây là câu chuyện kỳ vọng tăng giá bất động sản nhưng thanh khoản chọn lọc. Tín hiệu sẽ rõ nét hơn khi mốc hạ tầng bật lên, khu vực tái định cư hình thành... mức giá sẽ tăng rõ ràng, các phân khu bắt đầu định hình phân khúc giá rõ nét, thị trường tại khu vực này sẽ thực sự bùng nổ.

 

Rocker - Phần mềm nhà phố