Cách xác minh nhà chính chủ khi mua nhà

Trong giao dịch mua bán bất động sản, người đứng tên đại diện trên sổ chưa chắc là người được toàn quyền mua bán, phải xét tư cách chủ thể (cá nhân/hộ gia đình/đồng sở hữu/pháp nhân), chế độ tài sản vợ chồng, ủy quyền, thừa kế, và tình trạng ràng buộc (thế chấp/kê biên…).

Trong giao dịch nhà phố, rủi ro lớn nhất thường đến từ việc mua nhầm nhà không chính chủ, dẫn đến hợp đồng không có hiệu lực và bị mất cọc, thậm chí còn có thể vướng vào kiện tụng. Để tránh rủi ro này, người mua nhà cần biết cách xác minh nhà chính chủ trước khi quyết định giao dịch.

 

1. Hiểu đúng về nhà chính chủ trong giao dịch bất động sản

 

Nhà chính chủ không chỉ là người đứng tên trong sổ, thực tế pháp lý phải nhìn vào ai có quyền định đoạt tài sản lúc giao dịch. Người đứng tên trên sổ (GCN/QSDĐ-“sổ hồng/đỏ”) thường là chủ, nhưng không phải lúc nào cũng là người có toàn quyền bán tại thời điểm ký. Quyền bán (định đoạt) thuộc về chủ sở hữu hoặc người được họ ủy quyền hợp pháp, theo Bộ luật Dân sự 2015 (quyền định đoạt).

 

Như vậy, người đứng tên trên sổ không đồng nghĩa 100% là người được quyền một mình bán. Phải xét tư cách chủ thể (cá nhân/hộ gia đình/đồng sở hữu/pháp nhân), chế độ tài sản vợ chồng, ủy quyền, thừa kế, và tình trạng ràng buộc (thế chấp/kê biên…).

 

Về pháp lý, mấu chốt là quyền định đoạt theo BLDS 2015, bán nhà hợp lệ khi chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền hợp pháp ký đúng thẩm quyền và đủ hồ sơ.

 

 

2. Các trường hợp về người đứng tên và người có quyền quyết định tài sản khi giao dịch

 

• Tài sản chung vợ chồng

Nhà hoặc đất hình thành trong hôn nhân mặc nhiên là tài sản chung, dù sổ chỉ đứng 1 người (trừ khi chứng minh là tài sản riêng hoặc có thỏa thuận tài sản vợ chồng). Khi bán cần sự đồng ý của cả hai.

 

• Sổ đỏ ghi hộ gia đình

Quyền sử dụng đất của hộ gia đình là đồng sở hữu của các thành viên đủ điều kiện tại thời điểm được cấp (giao/nhận chuyển quyền). Khi bán cần sự đồng ý/chữ ký của các thành viên có quyền, không chỉ người “đại diện hộ”.

 

• Sổ đỏ đồng sở hữu

Phải có sự đồng ý của tất cả đồng chủ, trừ khi có văn bản ủy quyền/thoả thuận khác. (Nguyên tắc định đoạt tài sản chung trong BLDS).

 

• Bán qua ủy quyền

Người không phải chủ có thể ký nhân danh chủ nếu có hợp đồng ủy quyền hợp lệ (nên công chứng để an toàn, pháp luật không bắt buộc công chứng nhưng thực tế giao dịch luôn yêu cầu). Cần kiểm tra phạm vi, thời hạn, còn hiệu lực hay bị chấm dứt.

 

• Thừa kế - người đứng tên đã mất

Chưa sang tên thừa kế thì người thừa kế chưa thể tự ý bán; cần văn bản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản (công chứng) rồi sang tên hoặc tất cả đồng ý ủy quyền một người bán.

 

• Pháp nhân đứng tên (công ty)

Người ký phải là đại diện theo pháp luật hoặc người được đại diện ủy quyền đúng quy định (quyết định/giấy ủy quyền kèm Điều lệ).

 

• Giám hộ/người mất năng lực, người chưa thành niên

Định đoạt nhà đất của người được giám hộ phải theo quyết định/cho phép theo luật, tránh vô hiệu.

 

• Tài sản đang thế chấp/kê biên/tranh chấp

- Nhà đang thế chấp: phải giải chấp hoặc được bên nhận thế chấp đồng ý xử lý theo đúng thủ tục.
- Bị kê biên/tranh chấp: không thể giao dịch hợp pháp cho đến khi giải toả.

 

3. Cách kiểm tra nhà chính chủ

 

Đối chiếu giấy chứng nhận: Yêu cầu được xem sổ hồng bản gốc. Kiểm tra đúng số tờ, số thửa, diện tích, tài sản gắn liền, năm cấp; xem chủ thể ghi “Ông/Bà…”, “Hộ…”, hay pháp nhân. Đối chiếu CCCD gốc của những người đứng tên trên sổ, kiểm tra đúng số định danh, ngày sinh.

 

Kiểm tra tình trạng hôn nhân: Xem giấy đăng ký kết hôn hoặc chứng nhận độc thân. Trường hợp vợ/chồng đã ly hôn hoặc có thỏa thuận tài sản thì xin bản sao (Trường hợp tài sản chung cần chữ ký cả hai).

 

 

Trường hợp sổ hộ gia đình, đồng sở hữu: Xem thành viên có quyền tại thời điểm cấp sổ, kiểm tra đối chiếu CCCD và chữ ký/ủy quyền của các bên.

 

Ủy quyền (nếu người bán không đứng tên): kiểm tra hợp đồng ủy quyền công chứng, còn hiệu lực; phạm vi ghi rõ được “chuyển nhượng, nhận tiền, nộp thuế, ký hợp đồng công chứng, nộp hồ sơ sang tên…”.

 

Hồ sơ thừa kế (nếu chủ đã mất): Xem văn bản khai nhận/thoả thuận di sản công chứng và giấy tờ nhân thân người thừa kế.

 

Xem tình trạng pháp lý tài sản: Xin “Phiếu cung cấp dữ liệu đất đai”/ trích lục thửa đất tại VPĐKĐĐ (nộp trực tiếp hoặc qua Cổng DVCQG). Phiếu này thể hiện thông tin pháp lý, biến động, ghi chú ngăn chặn… (căn cứ Thông tư 34/2014/TT-BTNMT). Những nội dung cần chú ý: số tờ/thửa, diện tích được công nhận, mục đích SDĐ, thời hạn, nguồn gốc, lịch sử thế chấp/giải chấp/biến động. Kiểm tra phiếu cung cấp dữ liệu đất đai/trích lục thửa đất (để chốt sạch nợ thế chấp, không bị ngăn chặn).

 

4. Những dấu hiệu mập mờ cần tránh khi mua nhà

 

Với người mua nhà lần đầu, việc kiểm tra giấy tờ và các thủ tục pháp lý liên quan đến tài sản là khá phức tạp. Người mua có thể tham khảo những dấu hiệu mập mờ khi chào bán nhà để tránh rủi ro và mất thời gian về sau.

Số chung nhưng chỉ 1 người ký bán: Trường hợp đối với hộ gia đình là người sử dụng đất thì khi chuyển nhượng, tặng cho… phải có sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình thì mới có hiệu lực. Dấu hiệu nhận biết trường hợp này là trên sổ sẽ ghi "Chủ sử dụng: Hộ...". Trường hợp này, nhà chỉ được bán khi có sự đồng thuận và chữ ký của tất cả các thành viên, do đó, nếu người bán khẳng định chỉ cần chữ ký của một mình họ thì bạn cần tránh xa để khỏi mất thời gian.

 

Nhà không có GPXD, xây không đúng GPXD hoặc chưa hoàn công: nhà không được cấp GPXD hoặc xây khác giấy phép nên không được hoàn công, khó sang tên đủ, có nguy cơ bị xử lý. Nếu quan sát thấy nhà xây không đúng như trên giấy, hãy thống nhất bên nào lo điều chính, hoàn công trước khi công chứng. Hoặc có những thỏa thuận như trừ chi phí vào giá bán, giữ tiền đến khi xong thủ tục.

 

Nhà đang thế chấp: Nhà đang thế chấp vẫn có thể bán được nếu người bán được ngân hàng đồng ý bằng văn bản. Tuy nhiên, trong trường hợp phát hiện người bán có biểu hiện che dấu, người mua cần cẩn thận. Nếu không có thỏa thuận rằng người mua sẽ thanh toán toàn bộ khoản nợ còn lại cho ngân hàng, sau đó ngân hàng sẽ xóa đăng ký thế chấp và chủ nhà mới có quyền bán nhà thì tuyệt đối không nên thực hiện giao dịch.

 

Mập mờ trong quy hoạch, lộ giới: một số căn nhà bị dính quy hoạch lộ giới, dẫn tới bị giới hạn xây dựng, thậm chí bị thu hồi một phần khi thực hiện dự án. Những tình huống dính quy hoạch này cần check quy hoạch kỹ tại văn phòng đăng ký đất đai (trực tiếp, chính xác nhất) hoặc tại một số cơ quan, cổng thông tin có thẩm quyền chứ đừng nghe người bán nói suông. Sau khi đã kiểm tra kỹ quy hoạch và xác định đúng hiện trạng hãy tiến hành thỏa thuận.

 

Trong thực tế mua nhà, người mua thường phải đi xem và kiểm tra rất nhiều thông tin. Những người mua nhà lần đầu thường không có kinh nghiệm cũng như những kênh uy tín để tìm hiểu thông tin. Do đó, phần lớn các giao dịch bất động sản thường được hỗ trợ bởi môi giới. Họ là người trung gian giúp kết nối người mua và người bán, tư vấn và hỗ trợ các thủ tục pháp lý, kiểm tra quy hoạch, đàm phán để giao dịch diễn ra hiệu quả, minh bạch và an toàn.

 

Phần mềm nhà phố Rocker