Vì sao nhà đầu tư phía Bắc đầu tư mạnh vào bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh

Dòng tiền từ miền Bắc đang dịch chuyển mạnh vào TP.Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam, đặc biệt trong phân khúc căn hộ, đất nền và nhà phố. Giới kinh doanh địa ốc ghi nhận, cứ bốn giao dịch thì có một đến từ nhà đầu tư miền Bắc, con số tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.

Từ quý II đến đầu quý IV/2025, nhiều dấu hiệu cho thấy nhà đầu tư miền Bắc đẩy vốn vào TP.Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận. Chênh lệch giá giữa Hà Nội - TP.Hồ Chí Minh, kỳ vọng vào hạ tầng mới và nhu cầu cho thuê đã tạo lực hút. Số liệu từ các báo cáo thị trường và doanh nghiệp môi giới xác nhận xu hướng Nam tiến này không còn là hiện tượng lẻ tẻ.

 

1. Tín hiệu dồn dập

Dữ liệu tổng hợp gần đây ghi nhận dòng vốn từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc đang dịch chuyển vào TP.Hồ Chí Minh, tập trung vào căn hộ và đất nền, với phản ánh trực tiếp từ các sàn: nhu cầu hỏi mua tăng nhanh ở khu Đông TP.Hồ Chí Minh và Bình Dương.

 

Một số thống kê tại doanh nghiệp và chủ đầu tư cho biết khách miền Bắc đóng góp khoảng 20% giao dịch phía Nam trong nửa đầu năm, gấp đôi cùng kỳ 2024.

 

 

Giá bất động sản Hà Nội tăng mạnh hơn TP.Hồ Chí Minh, tạo độ chênh kỳ vọng sinh lời khi dịch chuyển vốn vào Nam. Quý III/2025, giá sơ cấp căn hộ Hà Nội vượt mốc 90 triệu đồng/m2, tăng 16% theo quý và 41% theo năm, mức này đã cao hơn giá trung bình TP.Hồ Chí Minh cùng kỳ. CBRE xác nhận xu hướng tăng giá rất mạnh ở Hà Nội, đẩy nhà đầu tư tìm bất động sản ở phía Nam, nơi còn dư địa.

 

TP.Hồ Chí Minh tăng giá nhưng vẫn thấp hơn một nấc. CBRE cho biết giá sơ cấp TP.Hồ Chí Minh (quý III/2025) đạt khoảng 87 triệu đồng/m2, tăng 6,3% theo quý, tăng 31% theo năm. Nhiều dự án lõi trung tâm mở bán với biên độ 120 - 150 triệu/m2, cá biệt vượt 230 triệu/m2, song mặt bằng chung vẫn dưới Hà Nội, tạo khoảng chênh để nhà đầu tư dịch chuyển.

 

Dữ liệu nền tảng cũng xác nhận dịch chuyển khẩu vị. Batdongsan.com.vn ghi nhận dịch chuyển sang dòng tiền thực: người mua ưu tiên sản phẩm có khả năng cho thuê hoặc khai thác, song hành với tâm thế 66% sẵn sàng vay để sở hữu nhà (tâm lý “trả dài hạn” đổi lấy an cư/tài sản).

 

Ý định mua bất động sản trong Nam của nhà đầu tư Hà Nội là có thật, không chỉ cảm giác. Khảo sát của One Mount Group: gần 50% người Hà Nội bày tỏ muốn mua nhà ở TP.Hồ Chí Minh, 20% sẵn sàng xuống tiền ngay (khảo sát 02/2025). Đây là “động cơ” tâm lý cho làn sóng tìm kiếm, khảo sát, chốt giao dịch ở phía Nam.

 

2. Vì sao tiền Bắc vào Nam?

Tốc độ tăng giá ở Hà Nội hai năm qua khiến biên lợi nhuận kỳ vọng thu hẹp. TP.Hồ Chí Minh và vùng ven còn là vùng trũng về giá, tỷ lệ tăng vừa phải, hấp dẫn nhà đầu tư săn điểm vào.

Hạ tầng phía Nam thúc đẩy kỳ vọng tăng giá. Vành đai 3 được đẩy tiến độ, Long Thành và mạng metro là yếu tố nâng giá trị các trục Đông - Nam. Cơ chế mới giúp metro 1 rút ngắn 3 - 6 tháng, metro 2 rút ít nhất 12 tháng nhờ chỉ định thầu, thủ tục dự án rút ngắn 3 - 5 năm. Kỳ vọng tăng giá bám theo hạ tầng là có cơ sở.

 

Nhu cầu ở thật và dòng tiền cho thuê tốt hơn. Nhu cầu thuê nhà ở TP.Hồ Chí Minh tăng nhanh hơn Hà Nội trong các tháng gần đây. Với nhà đầu tư ưa dòng tiền, TP.Hồ Chí Minh và các đô thị vệ tinh cho cảm giác an toàn hơn so với săn tăng giá thuần túy.

 

3. Người Bắc đang xuống tiền cho loại bất động sản nào?

 

Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy dòng tiền phía Bắc nghiêng sang tài sản có dòng thu, 66% người mua chấp nhận vay dài hạn để nắm giữ. Điều này khớp với căn hộ, nhà phố tại TP.Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận.

 

• Nhóm tài chính mạnh: săn hàng cao cấp/luxury ở quận trung tâm để trú ẩn tài sản, đồng thời khai thác cho thuê.
• Nhóm trung lưu, thận trọng: chọn căn hộ trung - cao cấp ở TP.Thủ Đức, Q.7 hoặc nhà phố sẵn khai thác.
• Nhóm săn biên lợi nhuận theo hạ tầng: nhắm đất nền, nhà phố vùng ven như Bình Dương, Long An, khu vực quanh tuyến vành đai 3.

 

TP.Hồ Chí Minh vốn dĩ khan hàng nhiều năm do các vấn đề pháp lý. Khi pháp lý từng bước khơi thông, mặt bằng giá vững hơn, ít bị giao động, nhà đầu tư kỳ vọng biên tăng tiếp.

 
Dòng tiền Bắc đẩy thanh khoản một số phân khúc lên nhanh, nhất là căn hộ sẵn ở khu Đông và đất nền có hạ tầng. Tuy vậy, mức độ quan tâm giữa các đô thị vệ tinh rất khác nhau. Bình Dương bật mạnh hơn Bà Rịa – Vũng Tàu trong quý II/2025, cho thấy vốn chọn lọc theo điểm rơi hạ tầng, việc làm.

  

Triển vọng trong 6 - 12 tháng tới, khi các dự án hạ tầng then chốt đi vào vận hành từng phần, xu hướng Nam tiến nhiều khả năng còn tiếp diễn, nhưng sẽ chuyển từ mua rộng sang mua sâu: ưu tiên pháp lý rõ, bất động sản có thể khai thác được như nhà ở kết hợp kinh doanh, văn phòng, căn hộ dịch vụ...

Tiền Bắc vào Nam là một nhánh của dịch chuyển vốn theo chu kỳ và hạ tầng. Nếu chảy vào bất động sản minh bạch, có nhu cầu ở thực và cho thuê, thị trường phía Nam sẽ hưởng lợi. Ngược lại, nếu kỳ vọng nhân đôi quá nhanh, rủi ro biến động giá và thanh khoản có thể trở lại.

 

Phần mềm nhà phố Rocker