Phân loại quy hoạch theo mức độ triển khai: Loại nào nên mua, loại nào cần tránh?

Hiểu rõ mức độ của các loại quy hoạch giúp người mua và người bán định giá được bất động sản chính xác nhất.

Quy hoạch là một trong những yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị và khả năng thanh khoản của bất động sản. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ từng loại quy hoạch và mức độ rủi ro đi kèm.

 

Việc dính quy hoạch không đồng nghĩa với việc không thể mua bán, nhưng nếu không phân biệt đúng, người mua rất dễ rơi vào thế bị động. Dưới đây là các loại quy hoạch nhà đất, được Phần mềm bất động sản Rocker phân loại theo mức độ triển khai, người mua cần nắm rõ để tránh rủi ro.

  

1. Quy hoạch trên giấy

 

 

Quy hoạch trên giấy là diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trong kế hoạch sử dụng đất, dự án công trình công cộng, hạ tầng hoặc thu hồi, thể hiện qua các bản đồ quy hoạch. Người sở hữu đất vẫn có quyền sử dụng, nhưng bị hạn chế xây dựng hoặc có nguy cơ bị thu hồi trong tương lai.

 

Đây là giai đoạn quy hoạch mới dừng ở mức kế hoạch, chưa triển khai thực tế. Các giao dịch mua bán nhà đất vẫn được thực hiện bình thường, tuy nhiên các hoạt động xây mới, sửa chữa kết cấu nhà rất hạn chế.

 

Đặc điểm chính của quy hoạch trên giấy:

 

• Hình thức thể hiện: được thể hiện rõ trên bản đồ quy hoạch 1/5000, 1/2000, hoặc ghi chú trực tiếp trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
• Chưa có quyết định thu hồi đất.
• Người dân vẫn sử dụng bình thường.
• Một số khu vẫn được cấp phép xây dựng.
  
  

Những rủi ro khi mua nhà quy hoạch trên giấy:

 

• Có thể bị triển khai bất cứ lúc nào, lúc này chủ nhà được đền bù theo hiện trạng thể nhà thể hiện trên sổ và giá đất khu vực (cũng có thể theo thương lượng).
• Giá bán biến động theo thông tin quy hoạch.
• Không phù hợp nếu mua để ở lâu dài, ổn định tuyệt đối.

 

2. Quy hoạch đang triển khai

 

 

Quy hoạch đang triển khai là các đồ án, kế hoạch phân bổ không gian, sử dụng đất và phát triển hạ tầng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và đang trong quá trình thực hiện thực tế. Đây là thời điểm khu vực bắt đầu đền bù, giải tỏa, thi công hạ tầng.

 

Giai đoạn này, về lý thuyết thì vẫn được phép mua bán nếu giấy tờ hợp lệ. Tuy nhiên, giao dịch mua bán ở những khu đang quy hoạch là rất hy hữu, bởi vì tâm lý người mua lo sợ có thể bị thu hồi đất bất kỳ lúc nào. Hoặc chủ nhà luôn bán với mức giá cao hơn giá đền bù, nếu có giải tỏa, đền bù thì người mua vừa bị thiệt hại về tài chính, vừa mất thời gian để tìm nhà mới.

 

Thực tế, những người mua nhà trong khu đang quy hoạch thường là những người có kinh nghiệm, cực kỳ am hiểu về chính sách và thị trường, đồng thời cũng đã lường trước rủi ro. 

 

3. Quy hoạch treo

 

Quy hoạch treo là tình trạng đất đã được cơ quan nhà nước công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng cho các dự án (như công viên, đường giao thông, khu đô thị...) nhưng lại không triển khai hoặc chậm tiến độ so với kế hoạch.

 

Dấu hiệu để nhận biết quy hoạch treo là thường sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất, mà cơ quan chức năng chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa triển khai dự án. Người dân trong khu vực không được phép xây mới, sửa chữa kết cấu nhà hay tách thửa.

 

Đây là trường hợp mệt mỏi, vì không ai biết dự án có được thực hiện hay không, khiến cho việc định giá nhà đất tại khu vực rất khó chính xác. Đây là loại quy hoạch nên hạn chế tiếp cận nếu không có chiến lược rõ ràng.

 

4. Quy hoạch lộ giới

 

 

Quy hoạch lộ giới (hay ranh lộ giới) là ranh giới phân định giữa phần đất dành cho giao thông/hạ tầng kỹ thuật công cộng và phần đất được phép xây dựng công trình tư nhân. Phần đất nằm trong lộ giới không được phép xây dựng công trình kiên cố và thường được dùng để mở đường, hẻm, vỉa hè.

 

Lộ giới là kiểu quy hoạch nhà đất thường thấy nhất, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Lộ giới thường được chia làm 2 loại chính:

 

• Lộ giới được công nhận: tức là phần lộ giới được nhà nước công nhận thuộc chủ sở hữu và có đền bù nếu quy hoạch xảy ra,
• Lộ giới không được quy hoạch: là phần đất thuộc lộ giới mà nhà nước không công nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu. Nếu có quy hoạch xảy ra, chủ sở hữu sẽ không được đền bù.

 

Dấu hiệu nhận biết nhà dính lộ giới:

 

• Có mốc lộ giới cắm trước nhà.
• Thể hiện trên sơ đồ thửa đất trong sổ hồng hoặc diện tích trên sổ lớn hơn diện tích sử dụng.
• Thể hiện trên bản đồ/app quy hoạch.
• Những căn nhà mới xây trên cùng đường/hẻm được xây lùi vào trong.

 

Thực tế, nhà bị lộ giới vẫn được giao dịch mạnh trên thị trường. Tùy thuộc mức độ lộ giới nhiều hay ít, có ảnh hưởng đến kết cấu nhà hay không, mà căn nhà được định giá bán hợp lý.

 

Không phải mọi loại quy hoạch đều nguy hiểm, nhưng nhầm lẫn giữa các trạng thái quy hoạch là nguyên nhân chính khiến nhiều người mua “hớ”.

 

Phần mềm bất động sản Rocker