Những lưu ý khi mua đất thổ cư

Người mua đất thổ cư cần xác định đất chính chủ và đảm bảo tính pháp lý, đồng thời chọn vị trí, diện tích đất đủ tốt để đảm bảo tính thanh khoản khi kinh doanh hoặc bán lại.

Nhu cầu đất thổ cư đang nhích lên cùng mặt bằng lãi suất hạ nhiệt, hạ tầng mở rộng và tâm lý người mua quay lại thị trường. Nhưng chỉ một sai sót ở khâu kiểm tra cũng có thể khiến người mua mất tiền oan, thậm chí kéo theo tranh chấp.

 

Ngoài xem vị trí đất, tính thanh khoản, phù hợp ở hay đầu tư, thì pháp lý của mảnh đất chính là yếu tố quan trọng nahats. Kiểm tra online không đủ, phải có giấy tờ và đối chiếu thực địa. Mục tiêu là biết rõ mình mua cái gì, xây được gì, sang tên ra sao. Dưới đây là bốn điểm cần làm kỹ trước khi mua đất thổ cư.

 

1. Tìm hiểu vị trí và hạ tầng khu vực

 

Vị trí là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến giá trị và tiềm năng sinh lời của mảnh đất. Ưu tiên thửa đất ô tô vào tới nơi, hẻm thông ra trục chính trong một đến hai ngã rẽ.

 

Hãy chạy thử hai khung giờ, cao điểm sáng chiều để đo thời gian thực tế, và quay lại sau mưa lớn để cảm nhận luồng xe, điểm nghẽn, chỗ quay đầu. Với lô mặt tiền, kiểm tra lộ giới hiện hữu và lộ giới quy hoạch để tránh bị “ăn” vào phần sân khi mở đường.

 

 

Nên chọn những mảnh đất có bề ngang lớn, vị trí xe cộ ra vào dễ dàng. Những vị trí như hẻm cụt thường làm giảm thanh khoản, ngược lại hẻm thông hai hướng giúp tăng giá trị sử dụng. Cột điện, trụ PCCC, tủ cáp đặt ngay trước cửa là bất lợi cần tính vào giá.

 

Nền nên cao hơn mặt đường tối thiểu mười đến mười lăm centimet để tránh nước vào nhà. Quan sát chân tường, vệt ố nước, cốt nắp hố ga so với sân để có thể đoán được lịch sử ngập nước.

 

2. Kiểm tra pháp lý rõ ràng

 

Chỉ có chính chủ đất và không bị vướng pháp lý thì mới có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó, do đó cần kiểm tra tính pháp lý rõ ràng trước khi mua. Người mua cần yêu cầu người bán cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để xác minh đất thuộc sở hữu hợp pháp, không vướng tranh chấp, không bị quy hoạch hoặc thế chấp ngân hàng. Đặc biệt, đối với sổ chung, cần xác minh và làm rõ với người bán để tránh thiệt hại sau khi ký hợp đồng.

 

Ngoài ra, cần kiểm tra kỹ loại đất ghi trên sổ, bởi chỉ đất ở (thổ cư) mới được phép xây dựng nhà ở lâu dài. Nếu đất thuộc nhóm đất nông nghiệp hoặc đất trồng cây lâu năm, phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng trước khi xây dựng. Xem nợ thuế sử dụng đất, tiền phạt tồn đọng (nếu có). Thỏa thuận rõ trong hợp đồng công chứng: ai chịu thuế TNCN, lệ phí trước bạ, phí hồ sơ.

 

3. Kiểm tra quy hoạch

 

Một trong những rủi ro phổ biến là mua phải đất nằm trong diện quy hoạch hoặc giải tỏa. Người mua nên tra cứu thông tin quy hoạch, đảm bảo mảnh đất không nằm trong khu vực dự án hoặc hành lang an toàn giao thông.

 

Lấy số tờ, số thửa trên sổ. Nếu không có, chụp tọa độ trên điện thoại khi đứng ngay ranh đất. Mở bản đồ quy hoạch online, nhập số tờ số thửa hoặc ghim tọa độ để định vị thửa đất. Nhìn các lớp bản đồ chính: quy hoạch sử dụng đất (đến mốc năm quy hoạch), quy hoạch phân khu 1/2000, quy hoạch chi tiết 1/500 (nếu khu phân lô), và lớp giao thông chỉ giới đường đỏ, lộ giới mở rộng, hành lang kênh rạch, đường điện.

 

 

Đối chiếu quy hoạch xây dựng tại khu vực. Mỗi ô quy hoạch đi kèm một “sổ tay” quy định: tầng cao tối đa, mật độ, khoảng lùi, chức năng công trình. Với khu dân cư hiện hữu, tra quy hoạch phân khu 1/2000 để biết các chỉ tiêu cơ bản. Với dự án phân lô, xem quy hoạch 1/500 để biết ranh lộ giới nội bộ, vị trí hạ tầng và chỉ giới xây dựng từng lô.

 

Không nên tin tưởng hoàn toàn vào quy hoạch online, hãy đi kiểm tra thực địa, tiến hành đo đạc thực tế để tránh sai sót so với số liệu trên bản đồ. Ngoài ra, cần tìm hiểu xem khu vực có tiềm năng phát triển đô thị hay không. Điều này ảnh hưởng lớn đến giá trị tăng trưởng trong tương lai.

 

Cách tốt nhất để đảm bảo không bị rủi ro dính quy hoạch là đưa điều khoản quy hoạch vào hợp đồng đặt cọc: nếu văn bản trả lời quy hoạch xác nhận thửa đất dính lộ giới, hành lang, hoặc không phù hợp chức năng “đất ở” như đã công bố, bên mua có quyền hủy cọc và nhận lại tiền. Khi công chứng, đính kèm bản sao văn bản quy hoạch vào bộ hồ sơ để đồng nhất thông tin.

 

4. Ký hợp đồng công chứng rõ ràng, đúng quy trình

 

Giao dịch chỉ thật sự an toàn khi đi qua công chứng. Nhưng để ký đúng và nhận sổ về tay trơn tru, người mua cần chuẩn bị hồ sơ, điều khoản và quy trình giải ngân thật chặt.

 

Một hợp đồng công chứng đúng, phải đúng người, đúng sổ, đúng quy hoạch và đúng lộ trình. Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, đọc kỹ điều khoản, giải ngân theo mốc giấy hẹn, và giữ lại chứng từ để đảm bảo an toàn. Nên tránh mua bán bằng giấy tay hoặc thỏa thuận miệng để tránh tiềm ẩn nguy cơ mất trắng nếu xảy ra tranh chấp.

 

Phần mềm nhà phố Rocker