Metro số 1 vận hành: Ảnh hưởng đến giá nhà ở TP.HCM ra sao?

Metro số 1 đi vào vận hành đã tạo ra một lớp giá mới cho thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh. Những khu trong bán kính đi bộ quanh ga như Ba Son, Thảo Điền, An Phú… ghi nhận mức tăng giá rõ rệt nhờ dòng khách thực tế và tiện ích bám theo.

Từ khi tuyến Metro số 1 chính thức vận hành cuối năm 2024, thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh bắt đầu xuất hiện những vùng tăng giá mới dọc hành lang đường ray. Không phải khu vực nào cũng tăng, không phải phân khúc nào cũng hưởng lợi. Metro đang âm thầm tái định hình bản đồ giá nhà của thành phố theo cách vừa hào hứng, vừa đầy tính sàng lọc.

1. Tín hiệu tăng giá xung quanh Metro

Trong nửa đầu 2025, căn hộ TP.Hồ Chí Minh ghi nhận mức tăng giá nhanh nhất trong 3 năm trở lại đây. Nhiều báo cáo ghi nhận giá sơ cấp tăng 6 - 8% chỉ trong một quý, riêng các bất động sản nằm trong bán kính đi bộ 300 - 500 m quanh các ga metro như Ba Son, Nhà hát Thành phố, Thảo Điền, An Phú… tăng 20 - 30% so với cùng kỳ năm trước.

 

Điều này không xảy ra khi Metro còn xây dựng, mà chỉ bắt đầu từ khi tuyến đi vào vận hành thương mại: có lịch tàu, có dòng người thực tế, có nhu cầu kinh doanh, di chuyển rõ ràng.

2. Vì sao Metro làm giá bất động sản tăng?

Chỉ sau 6 tháng khai thác, Metro số 1 đã vượt mốc 10 triệu lượt khách, trung bình gần 60.000 lượt/ngày, các ga trở thành điểm tụ người. Dòng khách bộ hành làm tăng doanh thu tiềm năng cho mặt bằng tầng trệt, kéo theo giá thuê nhích trước rồi mới đến giá bán. Đây là cú hích mà giai đoạn chưa hình thành không thể tạo ra.

 

Bất động sản tăng giá mạnh nhất không nằm gần tuyến, mà nằm gần ga. Theo quy hoạch TOD, chỉ những tài sản cách ga dưới 500 - 600 m, nghĩa là đi bộ được mới thực sự hưởng lợi. Thực tế xa hơn, Metro chỉ là một tiện ích giao thông, nên chỉ là một bước đệm để tạo nên sự sôi động trong giá bán, thực chất giá tăng không đáng kể, chủ yếu tăng theo chu kỳ bất động sản.

 

Trong vòng 300 - 500m bán kính đi bộ quanh ga thường có giá premium rõ rệt so với ngoài vùng này. Nhiều tổng quan và nghiên cứu quốc tế cho thấy nhà trong 500m quanh ga có thể cao hơn một chữ số phần trăm so với bán kính trên 1km, hiệu ứng suy giảm nhanh khi đi xa khỏi ga. Thị trường bất động sản tại các khu vực quanh nhà ga thường được phản ứng theo kiểu nhìn thấy hoặc đi bộ tới nhà ga được thì mới tăng giá mạnh.

 

Khi có trạm, các tiện ích bám ga như F&B, dịch vụ, văn phòng nhỏ... dồn về, tạo cụm thương mại với mật độ cao. Nghiên cứu TOD cho thấy khu pha trộn công năng (mixed-use) có giá tăng mạnh hơn vì cư dân đi bộ là khách hàng có sẵn. Ở thành phố Hồ Chí Minh, điều này thấy rõ nhất quanh các ga trung tâm và ga gần khu dân cư dày.

 

Thị trường bất động sản luôn phản ứng với kỳ vọng trước khi hạ tầng hoàn thiện. Nhưng chỉ đến khi metro chạy thật, kỳ vọng mới trở thành giá bán, giá thuê cụ thể.

3. Phân khúc nào hưởng lợi nhiều nhất?

Căn hộ chung cư gần ga là nhóm dẫn dắt. Các dự án ở Thảo Điền - An Phú (ga số 7, 8) như Masteri, Gateway, Lumière… đều ghi nhận mức tăng từ 15 - 25% so với cuối 2024. Nhà đầu tư đổ tiền vì nhìn thấy rõ nhu cầu ở thật, cho thuê và tiềm năng tăng giá dài hạn khi thêm các tuyến Metro số 2, 3 triển khai.

 

Nhà phố và shophouse mặt tiền gần ga cũng chuyển biến nhanh, nhưng trước tiên ở giá thuê chứ không phải giá bán. Cửa hàng, quán cà phê, văn phòng nhỏ quanh các ga như Đại học Quốc gia, Bình Thái, Suối Tiên… được thuê lại với giá cao hơn khu lân cận từ 20 - 40%. Chủ nhà bắt đầu tái cấu trúc lại tầng trệt: thêm WC, lối giao nhận, bảng hiệu để đón tàu người đi bộ.

 

Nhà phố trong hẻm sâu, đất nền xa ga gần như không biến động. Người mua nhà ở vẫn xem metro là tiện ích cộng thêm, nhưng không chấp nhận trả thêm tiền nếu bất động sản không thuận tiện kinh doanh hoặc không nằm trong bán kính đi bộ.

4. Không phải cứ gần Metro là thắng

Hiệu ứng Metro tạo bước nhảy giá, nhưng cũng mang tính sàng lọc mạnh. Nhiều chuyên gia cảnh báo rủi ro đầu tư ăn theo TOD: mua nhà cách ga 1 - 2 km, thiếu vỉa hè, thiếu chỗ gửi xe, hy vọng tăng giá nhờ gần metro. Những sản phẩm này có thể bị bỏ lại khi thành phố công bố thêm quỹ đất tái phát triển, hoặc khi tuyến metro thứ 2, thứ 3 hình thành và tạo ra các cực giá mới.

Metro số 1 không làm giá nhà tăng đồng loạt, mà tạo ra những trục giá mới, rõ nhất từ Bến Thành tới Suối Tiên. Tác động này sẽ còn kéo dài ít nhất 3 - 5 năm nữa khi các dự án TOD, các khu tái thiết, cầu bộ hành và bãi đỗ xe kết nối vào ga được xây dựng đồng bộ.

Metro số 1 là tín hiệu cho thấy TP.Hồ Chí minh bước vào giai đoạn phát triển đô thị dựa trên giao thông công cộng, thứ mà Bangkok, Jakarta, Singapore đã đi trước nhiều năm. Tuyến metro này không chỉ rút ngắn khoảng cách di chuyển, mà còn kéo theo một trật tự giá mới: nhà gần ga không chỉ tiện lợi, mà trở thành tài sản có giá trị kinh tế cao hơn rõ rệt.

 

Phần mềm nhà phố Rocker