Dấu hiệu nhận biết nhà dính quy hoạch và kiểm tra chuẩn nhất

Trong quá trình tìm mua nhà, người mua có thể thông qua mức giá, vị trí nhà, thông tin trên sổ hồng... để có thể nhận định nhà có khả năng bị dính quy hoạch hay không.

Từ đó, để chắc chắn hơn, bạn có thể kiểm tra trực tiếp tại UBND phường, sở quy hoạch, công ty đo đạc nhà đất... thông qua số thửa, số tờ để có được thông tin quy hoạch và hệ số xây dựng chính xác nhất của căn nhà.

Thực tế, để dự đoán nhanh nhà có dính quy hoạch dính quy hoạch hay không, bạn có thể dựa vào những dấu hiệu như sau:

1. Giá rẻ bất thường

Không phải cứ nhà rẻ là dính quy hoạch, nhưng nếu nhà rẻ hơn khu vực rất nhiều thì phải cảnh giác ngay.

Khi một căn nhà dính quy hoạch (mở đường, làm công viên, trường học, công trình công cộng, dự án...), chủ nhà gần như sẽ không được xây mới hay sửa chữa cấu trúc nhà mà chỉ ngồi chờ giải tỏa, đền bù.

Nhà dính quy hoạch cũng rất khó thậm chí là không được ngân hàng hỗ trợ vay. Do đó, chủ nhà sẽ rao bán nhà với mức giá rẻ hơn nhiều so với giá trị trường và cao hơn giá đền bù nhằm thu lại chút lợi nhuận và đẩy người mua vào thế khó.

Cũng cần phân biệt giữa nhà rẻ do quy hoạch hay do lỗi phong thủy. Lúc xem nhà, nếu quan sát thấy các đặc điểm như đường đâm, top hậu, cột điện, cống trước nhà... thì đừng vội đánh giá nhà bị dính quy hoạch.

2. Nhà nằm trong khu vực có nhà mới xây lùi vào trong

Quy hoạch lộ giới là kiểu quy hoạch phổ biến ở các thành phố lớn, điều quan trọng nhà nằm trong khu vực lộ giới sẽ bị quy hoạch mất toàn bộ hay một phần, nếu người mua chấp nhận hiện trạng và mức giá, nhà vẫn được giao dịch bình thường.

Khu vực có nhà mới xây lùi sâu vào trong có khả năng dính quy hoạch lộ giới

Dấu hiệu để nhận biết nhà bị quy hoạch lộ giới là những căn nhà mới thường được xây lùi vào trong so với những căn còn lại. Lý do là chủ nhà đã kiểm tra quy hoạch và xin giấy phép xây dựng trước khi xây, họ nắm được lộ giới và tuân thủ theo đúng chỉ giới quy hoạch.

3. Nhà nằm gần đường lớn có kế hoạch mở rộng

Các thành phố, những tuyến đường lớn thường xảy ra tình trạng quá tải, gây ra kẹt xe và ùn ứ ở các vị trí ngã rẽ hoặc cửa ngõ. Do đó, các tuyến đường này thường nằm trong kế hoạch mở rộng, và những căn nhà nằm gần khu vực này thường sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều.

Ví dụ: các tuyến đường lớn như Trường Chinh (Tân Bình - quận 12), Nguyễn Tất Thành (quận 4)... đang có kế hoạch giải tỏa 2 bên đường để mở rộng giảm áp lực giao thông hoặc làm tuyến metro.

Bằng mắt thường, người xem nhà có thể tìm cọc mốc giải tỏa trên vỉa hè hoặc tường nhà, để xem nhà có nằm trong lộ giới mở đường không. Hoặc, trường hợp này phần lớn báo chí sẽ đưa tin về kế hoạch dự kiến giải tỏa vào sâu bao nhiêu mét (nội dung này chủ yếu tham khảo).

4. Khu nhà thấp tầng, nhà cũ nhiều

Các dự án treo có thể vì nhiều lý do mà bị chậm thực hiện vài năm, thậm chí vài chục năm. Những căn nhà trong khu vực này thường sẽ không được xây mới hoặc thay đổi kết cấu nhà. Do đó, những khu dính quy hoạch treo nhà thường rất cũ, kết cấu thấp tầng, lối kiến trúc lỗi thời...

Khu vực nhà cửa xập xệ, xây tạm bợ có thể đang bị dính quy hoạch treo

5. Cách kiểm tra quy hoạch chuẩn

Thông qua xem nhà thực tế và quan sát hiện trạng xung quanh, người mua sẽ đánh giá và phán đoán sơ bộ nhà có bị quy hoạch hay không và quy hoạch bao nhiêu so với diện tích nhà. Tuy nhiên, để đánh giá chính xác nhất, bạn cần phải xem sổ và kiểm tra quy hoạch tại các cơ quan, đơn vị có thẩm quyền, uy tín.

5.1. Xem và đọc thông tin sổ hồng

Chắc chắn nhất vẫn là giấy trắng mực đen. Để đảm bảo, bạn hãy kiểm tra sổ hồng để xem sơ đồ thửa đất và những thông số, ghi chú trên đó.

Các dấu hiệu trên sổ để nhận biết nhà bị dính quy hoạch:

• Diện tích công nhận nhỏ hơn diện tích thực tế.
• Có các ký hiệu gách chéo, hoặc chấm mè trên sơ đồ nhà, đất.
• Ghi chú cụ thể: “Một phần diện tích nằm trong quy hoạch…”, “Diện tích nhà, đất nằm trong phạm vi quy hoạch…”, "Nằm trong lộ giới...", "Lộ giới đường...", "Hành lang bảo vệ..." ...
• Phần mục đích sử dụng chưa chuyển đổi hết lên thổ cư (khả năng một phần nhà bị dính quy hoạch nên chủ không lên thổ cư).

Đây là những dấu hiệu rõ, tuy nhiên nó chỉ thể hiện hiện trạng nhà theo thời gian mà sổ hồng được cấp, do đó, tính xác thực ở thời điểm hiện tại là chưa chắc chắn.

5.2. Kiểm tra quy hoạch bằng app trực tuyến

Nếu có số tờ, số thửa, bạn cũng có thể check quy hoạch nhanh chóng thông qua app hoặc bản đồ quy hoạch trực tuyến. Ưu điểm của hình thức này là nhanh gọn, tuy nhiên độ chính xác chỉ ở mức tham khảo, bởi dữ liệu chưa được cập nhật mới nhất theo thời gian thực.

5.3. Kiểm tra quy hoạch trực tiếp tại cơ quan chức năng

Để chắc chắn nhất, bạn nên mang sổ hoặc số thửa, số tờ ghi trên sổ ra UBND phường, Sở Tài Nguyên và Môi Trường, Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai, Công ty đo đạc... để kiếm tra chính xác quy hoạch hiện tại.

Tại đây, bạn sẽ nhận được thông tin đầy đủ và chính xác về hiện trạng nhà, hiện trạng quy hoạch, hệ số xây dựng, chỉ giới xây dựng, cao tầng... từ đó có cơ sở cho các quyết định mua bán và xây dựng.

Phần mềm bất động sản Rocker