7 bước kiểm tra pháp lý nhà đất trước khi đặt cọc

Đặt cọc mua nhà là bước quan trọng nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Chỉ cần bỏ qua một khâu kiểm tra pháp lý, người mua có thể mất trắng hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng.

Dưới đây là 7 bước kiểm tra pháp lý nhà đất trước khi đặt cọc:

Bước 1: Kiểm tra sổ đỏ, sổ hồng bản gốc

Sổ đỏ phải xem bản gốc, không nên xem bản photo

Bước đầu tiên và cũng là quan trọng nhất là yêu cầu người bán xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (thường gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng) bản gốc. Việc chỉ xem ảnh chụp hoặc bản photocopy là chưa đủ, bởi những tài liệu này có thể đã được chỉnh sửa hoặc không phản ánh đúng tình trạng pháp lý hiện tại.

• Khi kiểm tra sổ, hãy đối chiếu các thông tin sau:
• Tên chủ sở hữu có đúng với người đang giao dịch hay không.
• Số CCCD/CMND của chủ sở hữu.
• Diện tích, số thửa, tờ bản đồ.
• Mục đích sử dụng đất (đất ở, đất trồng cây lâu năm, đất thương mại...).
• Thời hạn sử dụng đất (lâu dài hay có thời hạn).

Bước 2: Xác minh người bán có phải là chủ sở hữu hợp pháp không

Có sổ thật chưa đồng nghĩa với việc người đứng ra bán có toàn quyền chuyển nhượng. Vì vậy, sau khi kiểm tra giấy chứng nhận, bạn cần xác minh danh tính và quyền định đoạt của người bán.

Người mua nên yêu cầu người bán xuất trình:

• CCCD bản gốc.
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Nếu tài sản là tài sản chung của vợ chồng thì cả hai đều phải đồng ý và ký kết khi công chứng. Trong trường hợp tài sản được thừa kế hoặc có nhiều người đồng sở hữu, cần kiểm tra đầy đủ các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và sự đồng thuận của các bên liên quan.

Bước 3: Kiểm tra quy hoạch trước khi xuống tiền

Kiểm tra quy hoạch trực tiếp để xem hiện tại nhà có bị quy hoạch không

Không ít trường hợp nhà đất vẫn có sổ hợp lệ nhưng lại nằm trong khu vực quy hoạch mở đường, công viên hoặc dự án công cộng. Nếu bỏ qua bước này, người mua có thể phải đối mặt với việc bị thu hồi đất hoặc bị hạn chế quyền xây dựng sau khi nhận chuyển nhượng.

Bạn có thể kiểm tra quy hoạch bằng các cách sau:

• Tra cứu trên website hoặc ứng dụng quy hoạch của địa phương.
• Nhập số thửa và tờ bản đồ để xem thông tin quy hoạch.
• Nếu cần độ chính xác cao hơn, đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện cung cấp thông tin quy hoạch bằng văn bản.

Bước 4: Kiểm tra tài sản có đang bị thế chấp hay không

Một bất động sản đang được thế chấp tại ngân hàng vẫn có thể được giao dịch trong một số trường hợp, nhưng việc mua bán chỉ nên thực hiện khi tài sản đã được giải chấp hoặc có phương án xử lý rõ ràng.

Hãy kiểm tra phần ghi chú hoặc trang bổ sung của sổ để xem có nội dung đăng ký thế chấp hay không. Nếu bất động sản đang thế chấp, người bán cần cung cấp kế hoạch giải chấp và hoàn tất thủ tục xóa đăng ký thế chấp trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

Bước 5: Tìm hiểu xem bất động sản có đang xảy ra tranh chấp

Nhiều tranh chấp chưa được cập nhật trên giấy tờ nhưng lại đang tồn tại trên thực tế. Vì vậy, ngoài việc xem hồ sơ pháp lý, bạn nên chủ động tìm hiểu thêm thông tin từ những người xung quanh.

Có thể hỏi:

• Tổ trưởng khu phố hoặc trưởng thôn.
• Hàng xóm liền kề.
• Cán bộ địa chính phường, xã.

Ngoài ra, cần cảnh giác nếu người bán có biểu hiện né tránh việc cung cấp thông tin, nhiều người cùng nhận là chủ sở hữu hoặc có người thân phản đối việc bán tài sản.

Bước 6: Đối chiếu hiện trạng thực tế với thông tin trên giấy chứng nhận

Không ít căn nhà đã được cơi nới, xây dựng sai phép hoặc có diện tích thực tế khác với thông tin trên sổ. Nếu không kiểm tra kỹ, người mua có thể gặp khó khăn khi hoàn công, xin giấy phép xây dựng hoặc thực hiện các giao dịch sau này.

Khi xem nhà, hãy đối chiếu:

• Diện tích thực tế với diện tích trên sổ.
• Ranh giới đất có bị lấn chiếm hay không.
• Công trình xây dựng có đúng hiện trạng được cấp phép.
• Có phần nào xây dựng ngoài phạm vi được công nhận trên giấy chứng nhận hay không.

Nếu phát hiện có sự chênh lệch lớn, nên yêu cầu người bán giải trình hoặc thuê đơn vị đo đạc để xác minh.

Bước 7: Chỉ đặt cọc khi mọi thông tin đã được kiểm tra đầy đủ

Đặt cọc là bước ràng buộc trách nhiệm giữa các bên, nhưng cũng là thời điểm người mua dễ gặp rủi ro nhất nếu chưa kiểm tra pháp lý đầy đủ. Chỉ nên ký hợp đồng đặt cọc sau khi đã hoàn thành các bước xác minh ở trên.

Trong hợp đồng đặt cọc nên ghi rõ:

• Thông tin chính xác của bất động sản.
• Giá chuyển nhượng và số tiền đặt cọc.
• Thời hạn công chứng.
• Cam kết của bên bán về tình trạng pháp lý của tài sản.
• Điều khoản xử lý tiền cọc nếu phát hiện nhà đất không đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc có sai lệch pháp lý.

Một hợp đồng đặt cọc chặt chẽ sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của cả người mua lẫn người bán nếu phát sinh tranh chấp.

Thực hiện đầy đủ các bước trên không chỉ giúp hạn chế rủi ro pháp lý mà còn giúp người mua tự tin hơn khi giao dịch. Trong bất động sản, việc dành thêm một chút thời gian để kiểm tra hồ sơ luôn rẻ hơn rất nhiều so với chi phí và thời gian phải bỏ ra để xử lý một vụ tranh chấp sau này.

Phần mềm nhà phố Rocker