Từ 2026, chuyển đất vườn sang đất ở chỉ phải nộp 30% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp

Sáng 11/12, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết có hiệu lực từ 1/1/2026.

Nghị quyết mới đã bổ sung nhiều điểm mới trong chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

 

Cụ thể, trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì người sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục xác định giá, tính tiền sử dụng, tiền thuê đất và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất, trừ trường hợp chỉ được miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất một số năm.

 

Trường hợp giảm tiền thuê đất hàng năm theo quy định của Chính phủ trong thực tiễn điều hành kinh tế xã hội hàng năm thì người sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị giảm tiền thuê.

 

 

Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng, tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê dựa trên mức chênh lệch giữa tiền sử dụng, tiền thuê đất của loại đất sau chuyển đổi và trước chuyển đổi. Đồng thời, phải nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau chuyển đổi.

 

Tuy nhiên, trường hợp chuyển đổi đất vườn, ao, đất nông nghiệp lên đất ở mà trong cùng thửa đất đó có diện tích đất ở gắn liền nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng thì chỉ phải nộp 30% mức chênh lệch giá giữa 2 loại đất với phần diện tích chuyển đổi trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.

 

Với phần diện tích chuyển đổi vượt không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, người sử dụng đất phải nộp 50% mức chênh lệch.

 

Còn với phần diện tích chuyển đổi vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, người sử dụng đất phải nộp 100% mức chênh.

 

Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 1 thửa đất).

 

Trước đây, các trường hợp chuyển đổi đất tương tự được tính tiền sử dụng đất theo cơ chế ưu đãi, giúp giảm chi phí chuyển đổi. Tuy nhiên, từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, quy định ưu đãi đã bị bãi bỏ. Người dân buộc phải nộp toàn bộ phần chênh lệch, tính trên toàn bộ diện tích và thời gian sử dụng đất còn lại, bất kể nguồn gốc sử dụng hay hoàn cảnh.

 

Trong bối cảnh nhiều địa phương xây dựng bảng giá đất mới tiệm cận với giá thị trường, số tiền mà người dân phải nộp sau khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao lên đất ở đã tăng mạnh. Thực tế ghi nhận có trường hợp chi phí cao gấp nhiều lần so với trước, tạo áp lực tài chính lớn, đặc biệt với hộ gia đình ở nông thôn, vùng ven đô, là những khu vực nhu cầu tách hộ và hợp thức hóa nhà ở rất cao.

 

Chính sách này sẽ tạo ra 5 tác động lớn lên thị trường bất động sản thổ cư:

1. Lượng sản phẩm thổ cư hợp pháp tăng mạnh

Từ trước đến nay, rất nhiều thửa đất vườn, đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư không được chuyển lên đất ở vì tiền sử dụng đất quá cao.

Khi chi phí giảm mạnh xuống chỉ còn 30%, hàng loạt chủ đất sẽ: xin chuyển mục đích, hợp thức hóa đất, làm nhà, tách thửa dễ hơn. Việc này kéo theo nguồn cung nhà phố, đất thổ cư chính chủ sẽ tăng, đặc biệt ở các vùng ven Hà Nội, TP.HCM, Long An, Đồng Nai, Bình Dương.

2. Giá đất vườn tăng nhanh hơn đất ở

Đất vườn, đất cây lâu năm trước giờ rẻ vì chi phí lên thổ cư quá cao và thủ tục phức tạp. Tuy nhiên, sau chính sách mớ, đất vườn có thể trở thành đất ở với chi phí thấp, nhà đầu tư, dân mua đất xây nhà sẽ săn nhiều hơn. Hiệu ứng này dự báo: giá đất vườn sẽ tăng 10 - 20%, thậm chí cao hơn ở những khu gần khu dân cư hiện hữu.

3. Kích hoạt một làn sóng đầu cơ mới

 

 

Với việc thủ tục và chi phí đất vườn lên thổ cư giảm mạnh, một loạt các nhà đầu tư sẽ bắt đầu đi gom đất vườn ngay từ thời điểm bây giờ để đợi đến đầu năm 2026 làm thủ tục chuyển đổi. Sau khi đầy đủ giấy tờ pháp lý, các nhà đầu tư này sẽ bán lại để thu lợi nhuận.

Hiện tượng này từng xảy ra năm 2014 - 2015 và 2020 - 2021 khi nhiều tỉnh điều chỉnh quy hoạch đất ở. Thị trường vùng ven dễ xuất hiện sốt cục bộ, đặc biệt quanh các khu dân cư hoặc gần đường lớn.

4. Nhà dân tự xây sẽ nở rộ

Khi chuyển mục đích rẻ hơn, nhiều hộ dân sẽ xây nhà, nhiều khu đất vườn trong hẻm nhỏ sẽ lên đời thành thổ cư. Nhiều khu đất trống, đất vườn sẽ vươn mình thành các khu dân cư hiện hữu. Điều này giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở thực, đặc biệt cho người trẻ, người có thu nhập khá.

5. Áp lực giảm giá với đất thổ cư đã có sổ

Trước đây, khi chi phí chuyển đổi quá cao, đất vườn lên thổ cư hiếm, khiến cho giá đất thổ cư chênh lệch rất cao. Kể từ năm 2026, đất vườn sẽ cạnh tranh trực tiếp với đất thổ cư, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn. Biên độ tăng giá của đất thổ cư sẽ chậm lại, những thửa đất tăng giá mạnh bắt buộc phải có vị trí đẹp, hạ tầng tốt, nằm ở khu dân cư hiện hữu.

 

Với việc điều chỉnh mức phí chênh lệch giữa đất vườn lên đất thổ cư chỉ ở mức 30% cho lần chuyển đổi đầu tiên, nhiều thửa đất vườn sẽ có cơ hội lên thổ cư, đồng thời giúp cầm chân giá đất thổ cư ở mức ổn định. Nguồn cung đất thổ cư hợp pháp tăng, giá nhà bình ổn, nhiều khu vực trước kia bỏ hoang hoặc trồng cây xanh có thể sẽ được quy hoạch thành đất ở.

Phần mềm nhà phố Rocker