Mã định danh bất động sản là gì?

Tình trạng mù mờ thông tin pháp lý hay sốt đất ảo sẽ chấm dứt khi mỗi bất động sản có một mã định danh điện tử riêng từ ngày 1-3-2026 tới.

Theo Nghị định 357/2025 về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có hiệu lực từ ngày 1-3, mỗi sản phẩm bất động sản (nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, công trình xây dựng...) sẽ được cấp mã định danh điện tử.

 

Mã định danh bất động sản là gì?

Theo quy định, mã định danh điện tử bất động sản là một mã số duy nhất (bao gồm số và chữ), có độ dài tối đa 40 ký tự, do cơ quan quản lý nhà nước cấp để nhận diện chính xác từng thửa đất, căn nhà, công trình xây dựng trên hệ thống dữ liệu quốc gia. Mã này được sinh ra để cấp riêng biệt cho từng bất động sản, đảm bảo không bị trùng lặp. Có thể hiểu đơn giản: mỗi bất động sản có một “số CCCD” riêng.

 

Cấu trúc của mã này được xây dựng khoa học, bao gồm các thành phần: Mã định danh thửa đất - Mã thông tin dự án/công trình - Mã định danh địa điểm (nếu có) - Mã loại sản phẩm bất động sản. Hệ thống dữ liệu này sẽ được Bộ Xây dựng quản lý thống nhất trên toàn quốc, trong khi UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm thu thập và cập nhật tại địa phương.

 

Mã định danh bất động sản dùng để làm gì?

Mã này giúp:

• Quản lý đất đai, nhà ở đồng bộ trên toàn quốc.
• Tránh nhầm lẫn giữa các bất động sản có địa chỉ giống nhau.
• Kết nối dữ liệu giữa đất đai - thuế - xây dựng - công chứng - ngân hàng.
• Hạn chế gian lận, mua bán trùng thửa, cấp sổ chồng sổ.

Mã định danh gồm những thông tin gì?

• Thông thường, mã định danh được hình thành từ:
• Mã tỉnh, huyện, xã
• Số tờ bản đồ
• Số thửa đất
• Thông tin nhà ở, công trình gắn liền với đất (nếu có)

Toàn bộ dữ liệu này được số hóa và lưu trên Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.

 

Mã định danh bất động sản khác gì với số thửa đất, số sổ hồng?

• Số thửa đất: chỉ có ý nghĩa trong phạm vi một xã/phường, một bản đồ.
• Số sổ hồng: là mã của giấy chứng nhận, không phải mã nhận diện bất động sản.
• Mã định danh bất động sản: là mã duy nhất – xuyên suốt – không trùng, dùng cho quản lý lâu dài, kể cả khi đổi sổ hay thay đổi chủ sở hữu.

 

Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản và Sở Xây dựng thực hiện gắn thông tin mã định danh là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trên địa bàn cùng thời điểm ban hành kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

 

Quy định về tạo lập và gắn thông tin tài khoản định danh điện tử ra sao?

 

Căn cứ theo quy định tại Điều 13 Nghị định 357/2025/NĐ-CP về tạo lập và gắn thông tin tài khoản định danh điện tử như sau:

• Các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản phải có danh tính điện tử, được định danh điện tử tuân thủ theo quy định của pháp luật về định danh và xác thực điện tử.
• Bộ Xây dựng thực hiện quản lý, cấp mật khẩu và cấp quyền sử dụng tài khoản định danh điện tử trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên cơ sở số định danh cá nhân, số định danh tổ chức, mã số các đơn vị hành chính có liên quan do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền tạo lập; thực hiện phân quyền truy cập, kết nối, chia sẻ dữ liệu, bảo đảm đúng mục đích, phạm vi và thẩm quyền quản lý nhà nước cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân bao gồm:

+ Các bộ, ngành có liên quan;

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

+ Các tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác thông tin, dữ liệu chuyên ngành, chi tiết về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi toàn quốc.

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện gắn thông tin tài khoản định danh điện tử phục vụ kết nối, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản cho các cơ quan, tổ chức trên địa bàn gồm:

+ Các sở, ngành, phường, xã trên địa bàn có liên quan;

+ Chủ đầu tư các dự án bất động sản, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản trên địa bàn;

+ Việc gắn thông tin tài khoản định danh điện tử cho chủ đầu tư các dự án bất động sản trên địa bàn được thực hiện ngay sau khi dự án bất động sản được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ban hành Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản.

Cơ sở để đánh thuế bất động sản thứ 2

 

Thuế bất động sản thứ hai không phải là câu chuyện mới. Nhưng suốt nhiều năm, chính sách này vẫn chỉ dừng ở mức ý tưởng. Lý do không nằm ở ý chí điều hành, mà ở một điểm then chốt: Việt Nam chưa có công cụ nhận diện chính xác mỗi bất động sản và người sở hữu. Mã định danh bất động sản ra đời để giải bài toán đó.

Về nguyên tắc, muốn đánh thuế bất động sản thứ hai, cơ quan quản lý phải trả lời được ba câu hỏi cơ bản: Ai đang sở hữu? Sở hữu bao nhiêu? Và sở hữu ở đâu?

Thực tế cho thấy, đây chính là điểm nghẽn lớn nhất hiện nay. Một cá nhân có thể đứng tên nhà đất ở nhiều tỉnh, nhiều địa phương khác nhau. Mỗi nơi lại quản lý dữ liệu theo cách riêng. Không có một hệ thống tập trung để xác định toàn bộ tài sản bất động sản của một người trên phạm vi cả nước.

 

Kết quả là, việc đánh thuế theo số lượng bất động sản gần như không khả thi. Người có nhiều nhà đất dễ vô hình trong hệ thống. Ngược lại, người có nhu cầu ở thật lại trở thành đối tượng bị soi nhiều nhất.

 

Mã định danh bất động sản gắn với đầy đủ thông tin pháp lý: vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, tình trạng xây dựng và quan trọng nhất là chủ sở hữu.

Thuế bất động sản thứ hai không đánh vào tài sản, mà đánh vào hành vi sở hữu nhiều tài sản. Muốn làm được điều đó, Nhà nước phải thống kê chính xác một cá nhân đang nắm giữ bao nhiêu bất động sản.

 

Mã định danh bất động sản cho phép liên thông dữ liệu giữa bất động sản và mã định danh cá nhân (CCCD). Khi đó, hệ thống có thể tự động tổng hợp danh mục tài sản của từng người trên toàn quốc.

 

Lúc này, việc xác định đâu là căn nhà đầu tiên phục vụ nhu cầu ở thật, đâu là căn thứ hai, thứ ba mang tính đầu tư trở nên rõ ràng. Thuế không còn là câu chuyện cảm tính, mà là bài toán kỹ thuật.

Khi mã định danh bất động sản được triển khai đồng bộ, thị trường sẽ bước sang một giai đoạn mới. Dữ liệu minh bạch hơn, giao dịch rõ ràng hơn, đầu cơ trở nên tốn kém hơn. Những người mua để ở được bảo vệ tốt hơn. Nhà đầu tư buộc phải tính toán hiệu quả khai thác thay vì chỉ chờ tăng giá. Về dài hạn, đây là yếu tố giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.

 

Phần mềm nhà phố Rocker